Powszechnie mówi się o cenach mieszkań, ale rzadko o problemach, które paraliżują tysiące transakcji rocznie. Przez ostatnie 12 miesięcy, jako zespół Atrium Nieruchomości, przeanalizowaliśmy dokładnie 8 000 zgłoszeń od właścicieli mieszkań z całego kraju. Co się okazało? Że za decyzją o szybkiej sprzedaży niemal zawsze stoi historia, której nie da się rozwiązać zwykłym ogłoszeniem w internecie. Oto raport, który pokazuje prawdziwą skalę problemów z nieruchomościami w Polsce.
Zadłużona nieruchomość. Kiedy sprzedaż jest ratunkiem?
Powiedzmy to wprost: pętla kredytowa zaciska się coraz mocniej. Z naszej analizy wynika, że aż 40% zgłoszeń dotyczy nieruchomości obciążonych długami – od kredytów frankowych, przez chwilówki, aż po zajęcia komornicze.
Wielu właścicieli żyje w błędnym przekonaniu, że jeśli mieszkanie ma zajęcie w księdze wieczystej, to mają związane ręce. To mit, który często kosztuje ich utratę dorobku życia na licytacji komorniczej. Sprzedaż zadłużonej nieruchomości jest w pełni legalna i bywa jedynym sposobem, by spłacić wierzycieli i wyjść na prostą z czystą kartą, a często nawet z gotówką w ręku.
Dla nas jako kupującego procedura jest jasna: spłacamy długi bezpośrednio u komornika lub w banku, a resztę kwoty przekazujemy sprzedającemu. Całość zamykamy często w kilka dni, co zatrzymuje naliczanie odsetek.
Lokator, który nie chce się wyprowadzić
Polskie prawo bardzo mocno chroni lokatorów, co niestety bywa wykorzystywane przez nieuczciwe osoby. Właściciele latami walczą w sądach o eksmisję, nie otrzymując czynszu, a opłaty za media muszą pokrywać z własnej kieszeni. Ta grupa stanowi aż 25% wszystkich spraw.
Zwykły kupujący („Kowalski”) nie kupi mieszkania z „dzikim lokatorem”, bo szuka lokalu do wprowadzenia się od zaraz. W Atrium natomiast kupujemy nieruchomość wraz z problemem, przejmując na siebie cały ciężar prawny eksmisji lub negocjacji z lokatorem. Dla sprzedającego to koniec stresu – po podpisaniu aktu notarialnego problem przestaje być jego zmartwieniem.
Spadki, konflikty rodzinne a sprzedaż udziałów
Trzecia duża grupa (15%) to sytuacje, gdzie problemem nie jest bank czy lokator, ale rodzina. Często zdarza się, że mieszkanie dziedziczy kilka osób. Jedna chce sprzedać, dwie pozostałe nie, a czwarta mieszka tam i nie płaci.
Wydaje się, że to sytuacja patowa? Niewiele osób wie, że zgodnie z prawem można sprzedać swój udział w nieruchomości bez zgody pozostałych właścicieli. To rozwiązanie, które odblokowuje zamrożoną w murach gotówkę i pozwala odciąć się od toksycznych relacji rodzinnych. W latach 2024-2025 zauważyliśmy ogromny wzrost takich transakcji.
Rozwody i podziały majątku. Jak odzyskać swój kapitał?
Kategoria ta stanowi 12% zgłoszeń i jest obciążona ogromnym ładunkiem emocjonalnym. Skłóceni małżonkowie często nie są w stanie dojść do porozumienia w kwestii ceny i sprzedaży, co blokuje uwolnienie zamrożonego kapitału.
Należy jednak pamiętać: w trakcia trwania małżeństwa nieruchomość jest współwłasnością łączną. To znaczy, że nie ma konkretnych udziałów, więc nie można ich sprzedać. Możliwość sprzedaży swojego udziału pojawia się dopiero po rozwodzie, gdy wspólność staje się rozdzielna, a udziały są dzielone zazwyczaj w stosunku 50/50.
Inne wady prawne, które paraliżują sprzedaż
Ostatnie 8% to sprawy nietypowe, które zaskakują nawet doświadczonych pośredników. To właśnie one pokazują, jak skomplikowane bywają polskie księgi wieczyste. Zalicza się do nich: wady prawne w dokumentacji, służebności (np. prawo do dożywotniego mieszkania) czy nieuregulowany stan prawny w księgach wieczystych.
Głównym problemem jest tu ryzyko prawne i czas. Na przykład, banki nie udzielą kredytu na nieruchomość z niejasnymi wpisami w KW, co oznacza, że tracisz 90% potencjalnych kupców. Właściciel często nie ma środków ani czasu na kosztowne i długie procesy sądowe mające na celu uregulowanie tych wpisów.
Rozwiązaniem w takich przypadkach jest skup nieruchomości. Transakcja polega na tym, że doświadczona firma przejmuje nieruchomość z nieuregulowanym stanem prawnym. To pozwala właścicielowi natychmiastowo przerzucić na nabywcę całe ryzyko i koszty związane z prostowaniem formalności (audytem ksiąg, kontaktem z sądami). Dzięki temu oszczędza się miesiące, a nawet lata oczekiwania na uregulowanie dokumentów.
Wnioski na 2025 rok – czas to pieniądz
Analiza 8 000 zgłoszeń prowadzi do jednego, ważnego wniosku: w przypadku problemów prawnych z nieruchomością, czas działa na niekorzyść właściciela. Długi rosną z każdym dniem, lokatorzy czują się pewniej, a konflikty rodzinne eskalują.
Jako ekspert doradzam jedno: nie bójcie się pytać. Wycena czy analiza sytuacji prawnej w Atrium nic nie kosztuje, a pozwala zobaczyć, jakie mamy opcje. Często okazuje się, że sytuacja, która wydaje się bez wyjścia, jest do rozwiązania w ciągu tygodnia.
Autor artykułu
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Codziennie dostarczamy dla Was najnowsze wiadomości z Nowej Soli i regionu.
